方升研究工业上楼国内外经典案例剖析

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  “工业上楼”可以成功化解经济与土地之间的发展矛盾，更是从产业体系和发展模式上倒逼传统产业转型升级，打破大众对工业生产厂房的刻板印象，但其建设要求高、成本高，不具备普适性。现经过不一样的“工业上楼”案例分析，研判“工业上楼”的开发关注要点。

  兀兰飞腾大厦位于新加坡裕廊工业区，由Singbridge和YCH Group联合投资建造，于2018年竣工，是由裕廊集团建设运营的典型新加坡“堆叠式厂房”。裕廊工业园区仅用不到全国十分之一的国土面积，贡献了全国超过20%的GDP，“工业上楼”起到了至关重要的作用。

  项目占地面积16.85万方，容积率2.5，建筑面积42.16万方，厂房高9层，每栋建筑由三个三层的企业单元堆叠而成，每个单元都是一个独立的工厂，有自己的专用装载区和停车场，并通过盘道连接每个单元的首层。为解决高层厂房货运运输问题，项目设置两个垂直盘道，直接抵达垂直空间上第二和第三单元首层，即第4和第7层，实现真正的“多首层”。

  兀兰飞腾工业大厦租赁率从始至终保持在95%以上，目前慢慢的变成了新加坡最具竞争力的工业地产项目之一。该园区吸引了来自全球不同国家的500多家企业，包括一些世界知名的品牌，如LG、索尼、西门子等。

  全至科学技术创新园地处宝安区沙井街道，前身是茅洲山工业区，由深圳市佳领域实业有限公司做改造，运营方是深圳市全至产业新城运营有限公司，是国内第一个工业上楼项目。

  园区占地面积近3万方，按照“厂房+写字楼”复合标准建设了23层摩天工厂，是一个集研发办公、高端生产、生活配套于一体的产业综合体。改造后工业空间面积从5万方，拓展至15.5万方，楼层高度增至99.8米，层高4.2米，荷载750kg/m2，大厦内设有6台载重2-3吨的大型货梯，以及8台载重1.6吨智能高速客梯，满足垂直交通需求。

  园区聚焦机器人和智能装备，招商过程中仅接受拥有自主知识产权、自主研发能力的制造业企业入驻，围绕产业链招商，让全至做到了“一栋楼就是一条生产链”，楼上楼下的企业既是“邻居”，也是合作伙伴，推动企业协同发展。

  目前，全至科学技术创新园招商入驻率已达95%,入驻科技公司120多家，且入驻园区的智能制造产业集聚度高达85%以上，园区企业总产值达到了35亿元，是10年前的29倍。

  宝龙专精特新产业园位于宝龙街道宝龙科技城片区，由深圳市国有全资大型特区建工集团建设运营，土地用途为普通工业用地、商业用地、交通设施用地，聚焦发展网络与通信、半导体与集成电路、高端医疗器械、安全节能环保等战略性新兴起的产业，是全市首个“优质产业空间试点+二三产业混合试点”双试点项目，打造“工业上楼”高标准产业空间。

  项目占地8.84万方，总体建筑容积率4.53，建筑高度为100m，总计容建筑面积40.04万方，其中高标准厂房34.2万方，宿舍3万方，酒店2.2万方，商业2330平方米，食堂2000平方米，公配设施2400平方米。工业生产厂房采用模块化产品设计，设置大型—中型—小型差异化面积段，围绕“大底座、宽柱距、高层高、重荷载”，配置专门的货梯和卸货平台、吊装平台等辅助生产设施，满足核心重型生产、轻型生产、中试、试验型小产线生产等全产链生产需求。

  项目预计今年12月竣工，慢慢的开始预招商。截止今年上半年，共计80余家企业申报入园，最终53家企业遴选入围，其中“专精特新”小巨人26家，上市及拟上市企业26家。

  为保证项目的良性发展，“工业上楼”项目一方面要解决承重、运输、防震、层高和水循环等问题，设置符合标准要求的建设指标，助力后期的招商去化；另一方面，通过降本增效，尽量保证和传统工业项目相近的投入回收期。

  解决垂直运输问题。垂直运输是工业上楼的核心问题之一，堆叠式厂房通过垂直盘道解决运输，工业大厦利用高载重货梯、大面积吊装平台解决设备运输，亦可通过增加特殊承重立柱、建设连廊实现楼宇间楼面的长距离连通、在楼宇侧端增建高负载货运电梯等方法解决。项目建设前期要根据产业类型的特征，综合评估选择正真适合的运输方式。

  有效保障项目的招商落地。工业上楼项目要想保证较短的投入回收期，必须保障后期项目招商去化的效率。建设前期，明确目标企业的建筑要求，通过高标准、高通用的建设提升企业的接受度；考虑模块化设计厂房的建筑结构，打造可分可合、满足多种产业阶段需求的载体空间，拓宽招商范围；有别于传统厂房，打造研发办公、高端生产、完善配套一体的生态氛围，提升工业上楼项目的竞争力。

  综合考虑成本收益的平衡。工业上楼特别大程度上增加了园区的建安成本，并增加了招商的风险，因此在建设前期要综合做好成本、收益测算，研判项目经济上的可行性，最大可能的降低项目风险。需要政策层面在可售比例、容积率奖励、租金补贴等方面提供一定的支持奖励，提升公司对于高成本“工业上楼”项目的参与度。

  “工业上楼”并非是单纯的厂房平面叠加、生产上楼，而是一套科学系统的系统的工程。真正的“工业上楼”项目应落实生产、生活、生态“三生融合”；创新、创业、创投“三创结合”；运营与财务、投入与产出、社会效益与经济效益“三个平衡”。

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